허진구의 '알기쉬운 캐나다 부동산 상식'

알기 쉬운 캐나다부동산 상식(1014):

8. 파트타이머라도 일할 수 있다면 자산수명을 늘리는데 큰 도움이 된다.

(지난 호에 이어)

2021년 캐나다 소득 조사에 따르면 시니어 가구의 평균 세후 소득은 부부의 경우 $69,900, 개인의 경우 $31,400입니다. 이는 부부의 경우 월 $5,825, 개인은 월 $2,616로 환산됩니다. 과연 전체 시니어들 중에서 이 돈으로 노후생활을 여유 있게 꾸려나갈 수 있다고 생각하는 사람은 얼마나 될까요?

캐나다 국민들의 평균 소득세율은 약 26% 정도입니다만, 시니어 인구그룹만을 대상으로 본다면 대략 15%의 평균 세율을 적용하면 캐나다 시니어들의 세전 소득은 부부의 경우 월 $6,853, 개인의 경우 월 $3,078로 환산됩니다.

한편 캐나다정부에서 시니어들을 대상으로 지급하는 공적연금은, 2023년을 기준으로 65세가 되어 Canada Pension Plan(CPP; 캐나다국민연금)를 처음 받는 경우에 매월 평균 $758 정도입니다. 이와 별도로 받는 Old Age Security(OAS; 노령연금) pension은 2024년을 기준으로 최대 월 $713이며, 저소득 시니어들에게만 지급되는 Guaranteed Income Supplement(GIS; 소득보조금)는 최대 월 $641입니다. CPP는 은퇴 후 예전 소득의 25% 정도를 지급하던 것을 향후 납입하는 은퇴자들은 대략 33%까지 지급하는 것으로 제도를 개선하였으나, 이러한 공적연금 외에 사적 연금이나 은퇴저축(직장의 연금저축이나 개인의 RRSP 또는 TFSA 등)을 준비하는 캐나다인들은 의외로 많지 않습니다.

예를 들어 전체 직장연금이나 은퇴저축에 가입한 사람은 캐나다 전체 근로자의 약 37% 정도에 불과하며, 이는 1977년의 46%에서 점점 줄어드는 추세입니다. RRSP(세금혜택이 있는 은퇴저축)도 전체 캐나다 납세자들 중에서 불과 22% 정도만 활용하고 있습니다. 결국 개인들이 자신의 노후 재정기반을 마련하지 못하면 정부가 나설 수밖에 없는데, 캐나다의 은퇴한 시니어들은 공적 연금으로 은퇴 후 생활비와 간병비의 약 60% 정도를 충당하고 있는데, 대략(은퇴 전의 소득수준에 따라 다르지만) CPP로 생활비와 간병비의 25% 정도를 충당하고 OAS 또는 GIS를 받아서 추가로 35%를 충당하고 있어서, 부족한 40% 정도는 개인이 어떻게든 마련하거나 은퇴 전보다 삶의 질이 떨어진 노후생활로 접어들게 됩니다.

따라서 65세가 되기 전에 미리 저축을 충분히 해 두었거나, 부동산투자로부터 발생되는 임대수입을 확보해 두었거나, 주식이나 채권에 투자하여 수익이 발생하거나, 자신이 매일 관여하지 않아도 잘 운영되는 사업체를 가진 경우가 아니라면, 부부가 무리하지 않는 범위 안에서 파트타이머(Part-time Worker)로 일정한 소득을 만들어야 노후생활이 유지될 수 있다는 게 현실입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식(1013):

8. 파트타이머라도 일할 수 있다면 자산수명을 늘리는데 큰 도움이 된다.

(지난 호에 이어)

지금은 세상이 빠르게 변하고 있어서 65세가 지나면 완전히 은퇴한다고 생각하는 사람들이 줄어들고 있습니다. 시니어 인구가 급격히 늘고 있는 추세가 이어지면서 앞으로 20년 후에도 캐나다 정부가 나의 노후를 재정적으로 책임져줄 수 있을 지에 대한 확신도 줄어들고 있습니다. 이에 따라 65세 이후에도 일을 계속하고 있는 고령자들이 늘고 있습니다. 2023년 발간된 OECD 시니어 연금 관련 보고서에 따르면, 캐나다의 총 근로자 중에서 65세 이상이 차지하는 비중은 약 32% 를 차지할 정도로 과거에 비해 엄청나게 늘어난 수치(1979년에는 17%)이며, OECD 국가들에서 공통적으로 나타나는 현상입니다. 이들 중에는 자발적으로 일을 계속하는 시니어들 보다는 하는 수 없이 일을 계속할 수밖에 없다는 시니어들이 더 많습니다.

은퇴연령에 가까운 55세~64세를 대상으로 설문조사를 해 보면 약 55%의 응답자들이 아직 은퇴를 할 만큼 충분한 저축을 하지 못했다고 대답합니다.

게다가 과거에 비해 캐나다의 시니어들이 더 많은 빚에 시달리고 있습니다. 통계청에 따르면 지난 수십 년 동안 모기지 빚을 지고 있는 노인의 수가 거의 두 배로 늘어났습니다. 80년대 또는 90년대 초반만 하더라도 시니어들이 은퇴하면 빚이 거의 없었는데, 지금은 사정이 달라졌습니다. 게다가 최근 몇 년 간 가파른 물가상승으로 인해 공적연금으로는 생활비를 충당하기가 턱없이 부족하게 되었기 때문에 은퇴 이후에 다시 일자리를 구하는 시니어들도 늘고 있습니다.  

현재 65세 이상의 인구는 캐나다에서 가장 빠르게 증가하는 연령대에 속하는데, 2023년 기준으로 약 760만 명에 달하며, 이들 중 다수는 1946년부터 1964년 사이에 태어난 베이비붐 세대의 일부입니다. 65세 이상의 노인인구가 캐나다 전체에서 차지하는 비중은 약 19% 인데, 앨버타주가 15.2%로 가장 낮고 온타리오주는 18.8%, 브리티시 컬럼비아주는 20.5% 이며, 뉴펀들랜드주는 24.6% 로 가장 높습니다.

65세 이상의 노인인구는 20년 후인 2043년이 되면 1,100만 명을 넘어설 것으로 예상되어 캐나다 전체의 약 25%를 차지할 전망입니다. 현재 100세 이상의 노인도 캐나다에 약 1만3,500명이나 되는데, 이는 2018년에 비해 43% 늘어난 수치입니다. 캐나다에서는 2016년에 이미 총인구 중 65세 이상의 인구수가 14세 이하의 수를 넘어섰습니다. 결국 앞으로 급격하게 늘어날 노인인구의 연금수요를 뒷받침 해줄 중장년층 납세자들이 비슷한 속도로 늘어나야 하는데, 캐나다의 인구구조를 보면 새로운 이민자들을 대규모로 유치해야만 실현 가능한 형편입니다.

캐나다 통계청에 따르면 일하는 성인 5명 중 1명 이상이 이제 은퇴를 앞두고 있는 나이입니다. 게다가 캐나다 인구 중 노동력에 진입하는 연령인 15~24세 인구보다 55~64세 비율이 더 높기 때문에 인구통계학적으로 볼 때 향후 10년 동안 캐나다는 심각한 노동력 부족에 시달릴 것으로 예상됩니다. 이러한 환경은 더 많은 시니어들에게 Part-timer 일자리를 제공할 것으로 기대됩니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1012):

7.배당주나 채권에 투자하여 안정적인 노후생활비를 만든다.

(지난 호에 이어)

캐나다에서 시니어들이 노후 생활을 위해 배당주와 채권에 투자하는 것은 안정적이고 지속적인 수입을 확보하기 위한 전략 중 하나입니다. 배당주(Dividend Stocks)는 기업이 이익의 일부를 주주에게 배당으로 지급하는 주식을 말합니다. 시니어들이 투자할 수 있는 대부분의 배당주는 안정적이며, 이익 안정성과 배당 정책을 통해 투자자에게 안정된 소득을 제공합니다. 게다가 장기적으로 주식의 가격도 올라간다면 투자수익과 배당수입을 동시에 얻기도 합니다. 하지만, 주가는 변동성이 있을 수 있으므로 시니어들은 투자 목표와 위험 허용 수준을 고려하여 적절한 종목을 잘 선택해야 합니다. 특히 배당수입을 안정적으로 얻으려면 기업의 재무 건전성과 배당 지속 가능성을 평가하는 것이 중요합니다.

채권(Bonds)은 투자자에게 일정한 이자수입을 제공하는 증권입니다. 정부 채권, 기업 채권 등 다양한 유형이 있는데, 대부분의 채권은 고정된 이자율을 가지고 있어 시니어들이 예측 가능한 수입을 얻을 수 있습니다. 채권은 일반적으로 안전하고 안정된 투자로 간주되며, 주식시장의 변동성에서 보다 안전한 투자 도구로 사용될 수 있다는 점을 장점으로 꼽습니다. 하지만, 이자율의 변동에 따라 채권의 시장 가치가 변할 수 있으므로, 만기까지 기다릴 수 있는 여유가 있는지 고려해야 합니다. 또한 기업 채권을 선택할 때 기업의 신용 등급을 확인하여 채무불이행 위험을 최소화해야 합니다.

투자자들은 투자의 목표와 위험을 받아들이는 정도가 제각기 다르기 때문에, 주식은 종목을 고르기엔 아는 게 별로 없고, 펀드는 투자관리자에게 맡기고 있자니 불안한 경우에 또 다른 선택 안으로 고려할 수 있는 것이 바로 ETF(Exchange Traded Fund)라는 금융상품입니다. ETF는 ‘거래소에서 거래되는 펀드’라는 뜻인데, 한글로는 ‘상장지수 펀드’라고 불립니다.

즉, 거래소에 상장된 ‘펀드'인데, 주식처럼 사고 팔기 쉽게 만들어 환금성이 좋고 거래의 투명성을 높였습니다. 또한 펀드매니저의 시장예측능력을 바탕으로 상승 가능성이 있는 주식의 비중을 과감하게 늘려서 적극적으로 펀드를 관리하여 초과투자수익을 만들어 내는 능동적인 펀드(Active Fund)는 위험이 높고 운용수수료도 비싼 편입니다. 이에 비해 시장의 주가지수를 따라 수동적으로 운용되는 인덱스펀드(Index Fund)는 사람(펀드매니저)의 판단에 의존하지 않고 다양한 시장지수에 따라 기계적으로 움직이면서 시장평균 정도의 수익을 가져오므로 주식의 장점인 투명성과 거래 편의성, 낮은 거래비용 펀드의 장점인 분산투자, 안정성, 낮은 위험도를 결합한 매력적인 금융상품입니다. ETF를 잘 활용하면 주식, 채권, 원자재, 부동산 등 모든 분야에 투자할 수 있으며, 펀드와 달리 어떤 종목에 얼마나 투자되고 있는지 투명한 공시 시스템을 가지고 있습니다. 투자의 귀재인 워런 버핏은 비용(수수료)이 저렴한 S&P500 인덱스 펀드에 지속적으로 투자하면 장기적으로 안정된 투자수익을 기대할 수 있다고 권유한 바 있습니다. 하지만, 시니어의 투자는 위험을 동반한 고수익을 추구하기 보다는 안정성이 우선되어야 하므로, 투자전문가의 도움을 받아 다양한 ETF 상품들 중에서 자신의 투자성향에 맞는 것을 고르는 게 중요합니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1011) :
 

6. 평생연금이 보장되는 연금보험을 구입한다.

(지난 호에 이어)
캐나다 정부에서 지급하는 CPP(캐나다 국민연금), OAS(노령연금), GIS(소득보조금), Allowance(생계지원수당) 등을 ‘공적연금’이라고 부릅니다. 이에 비하여 보험회사의 연금상품(Annuities)은 ‘사적연금’이라고 합니다. 물론 은퇴 후의 소득을 보장하기 위해 캐나다 정부가 세제 상의 인센티브를 주면서 저축을 장려하는 상품인 RRSP(은퇴저축)이나 TFSA(비과세저축) 등이 있지만, 이들은 노후생활을 위한 자산축적의 한 부분이라고 할 수 있습니다.

이에 비해 사적연금의 성격을 지닌 보험회사의 연금상품은 자산의 축적이 아닌 자산의 인출에 대한 부분입니다. 정부가 지급하는 공적연금만으로 노후생활비와 간병비용을 충당하기가 어려우므로 최소한의 노후생활을 보장 할 수 있도록 추가적인 사적연금을 마련할 필요가 있습니다.  물론 그동안 저축해 둔 RRSP 또는 TFSA를 인출하여 노후생활비로 사용할 수 있지만, 점차 나이가 더 들면 인지장애가 오고 판단력도 떨어지기 때문에 자기가 소유한 자산을 관리할 능력도 줄어듭니다. 이 때문에 금융사기를 당하거나, 남은 자산을 잘못 운영하여 노후생활비 마저 고갈되는 노령자들도 생깁니다. 그러므로 전체자산의 30% 정도를 넘지 않는 범위 안에서 자산을 사적연금으로 전환하여 둔다면 더 나이가 들어도 자산 인출에 대해 고민할 필요가 없이 매달 정해진 날짜에 어김 없이 지급되므로 노후생활비가 부족해지는 위험을 방지할 수 있습니다. 

보험회사의 연금상품에 가입하면, 약정된 기간 동안 정기적으로 저축하거나 목돈으로 일정 기간 예치한 해 둔 후 매달 또는 희망하는 시기에 일정한 금액을 지급 받는 방식(Deferred Annuities)을 선택할 수 있습니다. 연금상품의 적립 기간과 이자율은 보험사에 적립하는 시점의 금리에 따라 달라지며 적립기간은 최장 10년입니다. 또한 적립 기간을 두지 않고 준비해 둔 목돈을 보험회사에 맡기고 곧바로 연금수령이 시작되게 할 수도 있습니다. 즉, 지급 기간이 자금 예치와 함께 곧바로 시작되는 방식(Immediate Annuities)입니다. 

연금 수령방식은 다양한 선택이 가능한데, 평생 받는 방법(Life Annuity)을 선택하면 계약할 때 약정한 금액을 사망할 때까지 매달, 분기별, 매 6개월 또는 1년에 한번씩 받을 수 있으며, 수령금액은 가입자의 연령, 예치금의 규모, 계약 당시의 금리 등에 따라 결정됩니다. 조기에 사망할 경우를 대비하여 남은 배우자가 본인 대신 약정한 기간 동안 대신 수령하거나, 부부가 함께 평생 받는 옵션을 선택할 수도 있는데, 이 경우에는 수령금액에 차이가 있습니다. 또 다른 연금 수령방식으로는 정해진 기간만 받는 방법(Term Certain Annuity)이 있습니다. 계약할 때 연금 수령 기간을 미리 정해두는데, 만일 조기에 사망할 경우에는 수혜자가 잔존 금액을 일시불로 대신 받을 수 있으며, 연금 수령 기간이 길수록 수령금액은 줄어듭니다. 그런데, 사적연금은 공적연금처럼 물가상승에 맞추어 매년 인상된 금액을 제공하지는 않는다는 점에서 인플레이션에 대한 대책은 제한적이지만, 연금지급방식과 금액을 어떻게 구조적으로 잘 설계하는가에 따라 이런 단점을 보완할 수도 있습니다. 한편, 보험회사들의 연금 지급은 캐나다보험회사법에 따라 1990년에 설립된 Assuris라는 보험보상기관에 의해 보장되고 있습니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식(1010):

5. 필수품이 아닌 물건(동산)을 처분

(지난 호에 이어)  

시니어들이 소유하고 있는 동산(chattels)들 중에서 고가의 물건이나 더 이상 필요하지 않은 물건을 판매하여 현금으로 만들면 퇴직 후의 생활비나 의료비 등에 보탬이 됩니다. 긴 세월을 살아오면서 자신도 모르게 모아둔 물건들이 늘어나면서 주거공간이 갈수록 비좁아 지는데, 장차 집을 줄여서 이사 갈 계획이 있는 경우에는 미리 처분하여 정리해두면 나중에 이사하기가 쉬워지며, 그런 계획이 없더라도 현재의 생활공간을 더 넓게 쓸 수 있고 실내동선도 개선되어 전반적인 만족감이 높아집니다.

처분할 대상은 수요가 있거나 잠재적 재판매 가치가 있는 물건에 우선순위를 두고 선정합니다.

1. 사용하지 않는 멀쩡한 소파, 의자, 테이블, 드레서 등과 같은 가구류, (2) 더 이상 필요하지 않은 오래된 오디오 장비 등 재판매 가치가 있는 전자제품 또는 가전제품, (3) 가치 있는 수집품, 골동품 또는 예술 작품 등, (4) 불필요한 귀금속이나 보석류, (5) 더 이상 사용하지 않을 세련된 의류, 신발, 핸드백 및 액세서리 등, (6) 희귀하거나 재판매가 가능한 서적이나 CD, DVD 또는 기타 미디어 등, (7) 사용하지 않거나 여분의 스포츠 장비, 골프 클럽, 자전거 또는 운동 기구 등, (8) 여러 대의 차를 소유한 경우에는 매각할 차량, (9) 더 이상 노인들의 취향과 맞지 않는 그림이나 장식품, (10) 불필요해진 도구나 장비, 주방용품, 그릇이나 조리기구, 악기류, 야외장비, 취미 및 공예용품, (11) 사용하지 않고 보관해 온 선물 받은 물건들이 그 대상입니다.

이러한 물건들을 판매하기 전에 물품 상태를 신중하게 평가하고 시장가치를 조사해서 물품 유형에 따라 어떤 방법으로 팔 것인지를 결정해야 합니다. 때로는 감정가격을 알려줄 수 있는 전문가의 조언이 필요한데, 어떤 분은 자신이 어릴 적부터 갖고 있던 오래된 오디오 기기를 감정해 주도록 의뢰했더니 생각하지도 못한 감정가로 평가하여 좋은 가격에 매각한 사례도 있습니다.

그러므로, 매각대상목록을 작성하여 정서적 가치를 고려하고, 동시에 물품의 상태와 수요를 고려하여 잠재적 재판매가치를 따져봅니다. 예상가격을 추정하려면 온라인 플랫폼이나 지역시장, 감정사 등을 통해 조사할 수 있습니다. 매각은 물품별로 적절한 거래플랫폼을 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들면, 다양한 구매자를 접할 수 있는 eBay, Kijiji, Craigslist, Facebook Marketplace와 같은 온라인 플랫폼을 이용할 수도 있고, Garage Sale 을 통해 처분하기도 합니다. 이 때 가급적 관련 물품을 서로 묶어서 패키지로 매각하는 것이 효과적이며, 고품질 사진과 물건의 특징과 독특한 점을 설명하는 문구를 잘 만드는 작업도 필요합니다.

이러한 과정에서 유의할 점은, 평생 살아오면서 가지고 있던 물건을 포기한다는 것이 정서적으로 매우 어려울 수도 있다는 점입니다. 이 때는 자신에게 특별한 의미를 가진 물건은 팔지 않는 것이 좋으므로, 객관적인 시각으로 조언해 줄 수 있는 친구나 가족의 도움이 필요할 수도 있습니다. (다음호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1009):

4. 임대수입이 나오는 부동산을 구입

4.4. 자기집에 대한 투자

(지난호에 이어)

사실 ‘가든 스위트’(Garden Suite) 보다는 한꺼번에 많은 세대를 수용할 수 있는 집단거주형태(고층 아파트나 콘도)가 주택공급 문제를 해결하기 위한 더 쉬운 방법이 되겠지만, 이미 자리 잡은 동네의 분위기를 크게 해치지 않고 이웃과 나무 및 녹지를 보호하고 '완만한 밀도'를 통해 한 채의 집에서도 2~3세대 이상이 거주 가능한 다가구 주택(본채, 지하셋방, 그리고 가든 스위트)이 만들어질 수 있는 창의적인 해결방법을 채택한 것입니다.

그리하여 더 많은 사람들이 저층 지역에 거주할 수 있도록 허용하면서 공원, 학교, 지역 기관, 지역 식당과 상점에 대한 접근성이 넓어지고 더 활기차고 공평한 거주환경이 만들어 수 있을 것이라는 당시 토론토 시장의 기대를 반영하고 있습니다.

은퇴 후 추가적인 수입을 목적으로 짓는 소규모 렌트 가능한 거주공간을 만들 때는 가성비가 매우 중요합니다. 렌트 시세에 맞게 꼭 필요한 투자만을 위주로 건축하여야 하며, 필수 전기 및 배관시설, 냉난방과 방수, 그리고 방음시설 등에 우선 투자하고 그 외의 인테리어와 가전제품은 가성비를 고려하여 비용을 절감하는 최적의 투자를 하는 것이 좋습니다. 

넷째는 살고 있는 집을 렌트 줄 수 있는 상태로 업그레이드 하는 방법입니다.

그리 큰 예산을 들이지 않아도 현재 살고 있는 집을 활용하여 룸 렌트(Room Rent)를 주는데 적합한 구조로 만들고 인테리어나 가전제품을 업그레이드 하면 생활비에 보탬이 될 정도의 현금흐름을 확보할 수 있는 세입자를 구하기가 훨씬 쉬워집니다. 유학생들은 캐나다의 높은 월세 때문에 고민하기 때문에, 주거환경만 잘 개선하면 집의 여유 공간을 임대하여 수익을 창출할 수 있으며, 다양한 조건에 따라 호스트 가정에 학생들을 연결해 주는 여러 기관들의 도움을 받을 수 있습니다. 사실 유학생을 유치하는 각 학교에서도 유학생들에게 이러한 기관들의 도움을 받도록 소개하기도 합니다.

지금의 생활패턴에 큰 변화를 주지 않으면서 조금이나마 현금흐름을 만들어 살림에 보탬이 되고자 이 방법을 선택하는 것은 어쩌면 나이가 들어도 자기가 살고 있던 집에서 오래도록 계속 거주하기를 원하는 대다수의 시니어들의 현실적 선택안 중 하나가 될 수 있습니다.

이에 필요한 주거환경의 개선은 좋은 속도의 인터넷 접속망, 개인 취사가 자유로운 주방시설, 새로 꾸민 방, 깨끗한 화장실과 샤워시설, 밝은 실내 조명시설, 그리고 편리한 주차공간 확보 등 매우 제한적인 업그레이드 투자로 가능한 일들입니다.

시니어들이 누구와 함께 노년생활을 하는 것이 가장 행복한가에 대한 질문에 첫째는 자녀나 노부모와 함 사는 것 보다는 부부만이 생활하는 게 가장 행복하고, 둘째는 만일 배우자가 없이 독신으로 산다면 노부모나 자녀와 함께 사는 것이 낫다고 합니다.

그런데, 추가 현금흐름을 만들면서 무료한 노년에 대화의 상대가 될 룸 렌트 세입자를 두는 것이 자신의 라이프스타일에 맞다면 이 방안도 고려해볼 수도 있습니다. (다음 호에 계속)       

 글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식(1008) :

4. 임대수입이 나오는 부동산을 구입

4.4. 자기집에 대한 투자 

(지난 호에 이어)

셋째는 자기 집 뒷마당 공간을 이용하여 소규모의 살림집(Garden Suites)을 만드는 방법입니다.
이는 토론토에서 새롭게 도입된 주택 개념인데, 도시 내 거주공간이 절대적으로 부족한 상황에서 단기간에 공금을 늘리기 위해 주민들이 자신이 살고 있는 집 뒷마당에 ‘가든 스위트’(Garden Suite)를 지을 수 있도록 허가를 확대했습니다. 
이 방법은 은퇴 후 집을 줄여 이사를 가는 대신에 자기 집에 투자함으로써 추가적인 소득을 만드는 방법입니다.

토론토시의 자료에 따르면, 뒷마당에 지은 자그마한 살림공간이라는 의미의 ‘가든 스위트'(Garden Suite)는 일반적으로 기존 주택의 뒷마당에 위치하지만, 본채와 분리되어 있는 주택 유닛을 말합니다. 레인웨이 스위트(Laneway Suite)와 마찬가지로 가든 스위트는 일반적으로 부지에 있는 메인 하우스보다는 작습니다. 가든 스위트는 부모, 조부모 또는 성인 자녀 등 가족 구성원을 위한 주택을 만들거나 임대 주택으로 사용할 수 있습니다. 
요즘은 자녀들이 장성하여 출가를 하더라도 워낙 높은 임대료 때문에 맞벌이를 하더라도 소득의 상당부분을 임대료로 지불함으로써 미래를 위한 저축을 할 여력이 많이 줄어들게 되어 이를 바라보는 부모의 마음을 안타깝게 만듭니다. 이럴 경우, 노부모의 생활과 독립적으로 거주할 수 있는 환경을 만들어줌으로써 경제적인 부담을 줄여주는 효과를 기대할 수 있습니다. 자녀가 이를 필요로 하지 않는다면 다른 세입자에게 렌트를 주어도 되는 공간입니다.

토론토시는 이미 도시계획 및 건축인허가 관련 조례에 메인 하우스와 가든 스위트 사이의 이격 거리와 최대 허용 높이 등에 관한 허가기준을 마련하였으며, 이 제도를 먼저 도입한 경험이 있는 뉴욕시의 사례를 모델로 삼아 보다 구체적인 조항들, 즉 프라이버시, 채광, 주차 요건, 나무 및 녹지 공간 보호와 관련된 문제도 보완하였습니다. 
온타리오주에서 도시계획법을 개정하여 모든 지자체가 이를 수용하여 관련 조례를 변경하도록 하였기 때문에 지금은 대부분의 온타리오주 내 도시들에서 단독, 반단독, 타운하우스 건물에서 가든 스위트와 골목길 스위트와 같은 소규모의 부속 주택 신축을 허용하는 제도를 채택하고 있으며, 밴쿠버 등 다른 주의 대도시지역에서도 유사한 제도를 시행하고 있습니다. 그만큼 대도시의 신규주택공급이 절실하다는 징표입니다. 

도시 전역에 가든 스위트가 도입됨에 따라 이젠 예전에 보지 못하던 다양한 형태의 소규모 거주공간들이 등장하게 될 전망이며, 이를 통해 토론토의 주택 부족 문제를 해결하고, 다양한 연령대, 가구 구조 및 소득을 가진 사람들에게 보다 더 많은 선택안이 제공할 것으로 기대됩니다.

하지만, 도시의 많은 부지가 가든 스위트를 수용할 수 있지만 모든 땅이 가든 스위트에 적합한 것은 아닙니다. 부지의 너비나 깊이, 본채의 위치와 깊이, 적절한 비상 접근로, 보호 수목의 위치 등 다양한 요인이 가든 스위트를 수용할 수 있는지 여부를 결정하게 됩니다. 
결국 허가규정에는 가든 스위트의 크기는 대지 및 메인 하우스의 크기와 위치에 비례하도록 되어 있습니다. 

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1007):

4. 임대수입이 나오는 부동산을 구입

4.4. 자기집에 대한 투자

(지난 호에 이어)

렌트 수입을 얻기 위해 집주인이 사는 공간과 구분되어 독립적인 살림을 할 수 있도록 만든 구조(‘Apartment’), 즉 ‘Secondary Suites’는 이제 캐나다 대부분의 주에서 표준화된 용어로 자리잡았지만, 아직도 같은 뜻으로 사용되는 유사한 용어가 많습니다.

예를 들면 Accessory Dwelling Unit (ADU), Secondary Dwelling Unit (SDU), Basement Apartment, Secondary Apartment, In-law Apartment, Granny Flat 등이 그것입니다.

은퇴 후에 자기 집을 이용하여 이러한 지하셋방을 만들려면 지방자치단체의 관련 허가기준을 확인하여야 합니다. 지금은 지자체 조례가 완화되어 소방 및 전기 안전규정만 충족하면 웬만하면 허가를 해주는 추세입니다.

과거에는 한 때 지하셋방을 불법화하려는 움직임도 있었으나 지금은 그러한 것은 꿈도 꾸지 못할 정도로 렌트매물 공급 부족에 도시 전체가 몸살을 앓고 있습니다. 도시규모가 팽창하고 계속 늘어나는 인구에 비해 살 곳이 절대적으로 부족한 상황에서 정부 주도의 공공 임대시설은 신규공급이 거의 끊기다시피 하면서 대부분의 신규 렌트매물은 개인들이 투자용으로 구입한 콘도아파트와 타운하우스, 그리고 장기투자를 하는 민간기업들이 공급하는 주택이 주된 공급원이 되었습니다.

더 이상 정부가 렌트매물을 공급할 능력이 줄어들게 되니 민간부문에서라도 공급이 계속 이루어져야 렌트시장이 안정화될 수 있으므로 주거용 임대차보호법에 임대료 인상률 제한기준(Rent Increase Guidelines)을 적용 받지 않는 예외조항(6조1항)을 두어 투자목적으로 공급되는 민간의 렌트매물에 대해 수익률을 보장해 주기 위한 인센티브 장치를 마련해두고 있습니다.

이 예외규정을 구체적으로 살펴보면, 2018년 11월 15일 이후에 지어진 임대 주택은 주정부 임대료 규제의 적용을 받지 않으며, 신축 아파트 건물뿐만 아니라 기존 건물에 추가되거나 지하실이나 다락방과 같이 미완성된 공간을 세줄 수 있는 공간으로 개조한 경우도 포함됩니다.

이러한 예외규정을 적용 받지 못하면 정부의 임대료 인상률 상한규정에 따라 장기적으로 거주하는 세입자가 내는 월세는 여러 해가 지나면 시장가격보다 턱없이 낮은 수준이 되어 집주인은 어떻게든 기존 세입자를 내보내려고 합니다. 주거용 임대차법에 따르면 새로운 세입자로 바뀔 때만 시장가격을 받을 기회가 주어지지만, 예외규정을 적용 받으면 12달 마다 시세에 맞게 임대료를 자유롭게 조정할 수 있습니다. 따라서, 은퇴 후에 새로 만든 지하셋방을 이용하여 물가상승률을 반영한 렌트수입을 얻는 기회로 활용하면서 안정된 생활자금을 마련할 수 있습니다.

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1006) :

4. 임대수입이 나오는 부동산을 구입

4.4. 자기집에 대한 투자 

(지난 호에 이어)
현재 캐나다는 대도시병을 앓고 있습니다. 토론토, 밴쿠버, 몬트리올 등과 같은 대도시에서는 지난 여러 해 동안 새 이민자와 유학생, 그리고 단기 취업자들이 크게 늘어나면서 거주할 곳이 부족해져 집값과 렌트가 폭등하였는데, 이 문제는 단기간에 쉽게 해결할 수 없게 되어버렸습니다. 

다급해진 정부는 사람이 살만한 공간을 어떻게든 늘려야 한다는 과제를 안고 여러 가지 방안들을 내놓고 있습니다. 
여기에는 세입자가 거주할 수 있는 지하셋방을 만드는 것을 더 쉽게 허가해 주고, 뒷마당에 자그마한 집을 하나 더 짓는 것도 허용하며, 주거지역에서 최대 4가구까지 거주할 수 있는 Multiplex 신축도 쉽게 허용하도록 제도를 개선하였습니다. 이처럼 각 지방자치단체들은 온타리오 주정부의 주택공급확대 정책에 맞추어 도시계획(Zoning)과 건축허가 관련 조례를 대폭 개정하면서 거주할 공간을 최대한 늘리려고 합니다.

은퇴 이후의 소득을 만들기 위해 살고 있는 집을 팔고 작은 집으로 이사 가는 대신에, 자기가 살고 있는 집에 투자하여 임대소득을 더 늘리기 위한 방안도 고려해 볼 수도 있습니다. 
이 경우, 위에서 설명한 것과 같이 각 지방자치단체들이 제도개선을 하고 있는 다양한 방법들이 있는데, 도시의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 지자체들이 내놓은 창의적인 방법이 노후의 추가수익을 만들 수 있는 기회로 활용될 수 있습니다.   

첫째는 건축허가 소요시간이 짧은 FastTrack 프로그램을 이용하여 기존의 집에 가로X세로 3미터 정도되는 100sq.ft. 미만의 방을 하나 더 늘려 만든다면 룸렌트를 줄 수 있습니다. 이 프로그램은 지방자치단체 마다 정해진 일정한 기준-늘려 지으려는 공간이 일정한 면적 이하이거나 기존면적의 15%~20% 내의 제한적인 건축허가 신청-에 맞으면 보다 쉽고 빠르게 허가해 주는 제도입니다. 

둘째는 세입자가 따로 살림을 할 수 있도록 지하셋방을 만들어 임대수입을 얻는 방안입니다. 토론토시에서는 이러한 지하셋방을 ‘Secondary Suites’라고 부르는데, 온타리오 주정부가 이러한 지하 임대주거공간을 늘리는 것을 장려하기 위해 새로운 정책 및 관계법을 변경하여 2000년부터는 이미 허용되었지만, 토론토시에서는 신축주택에 대해 완공 후 5년이 지나지 않으면 허락하지 않았고, 단독주택(Detached)이나 반단독주택(Semi-detached)에만 허가해주고 타운하우스에는 허용하지 않다가 최근 들어 토론토시 전역에 걸쳐 콘도 아파트나 콘도 타운하우스만 제외하고는 모두 허가해주는 방향으로 제도를 개선하였습니다. 
세를 줄 공간은 집주인이 사는 공간과 별도의 장소에서 독립적인 살림을 할 수 있도록 부엌주방시설과 화장실 및 욕실이 따로 설치된 구조로 만들어져야 합니다. 

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

알기 쉬운 캐나다부동산 상식 (1005):

4. 임대수입이 나오는 부동산을 구입

4.2. 주거용 부동산

(지난 호에 이어) 
주거용 부동산 중에서 가장 관리하기에 손쉬운 콘도 아파트는 편리한 위치와 편의시설로 인해 임대 수요가 높은 편이며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 
하지만, 재산세와 매달 들어가는 관리비 수준을 확인하고 건물 노후화로 인해 특별부과금이 발생할 소지가 적은 곳, 인근의 생활편의시설과 교통이 좋은 곳을 선택해야 임대수요가 안정적으로 유지됩니다. 
타운하우스는 콘도아파트 보다 구입비용이 더 높지만 집값이 상대적으로 더 많이 오르는 경향이 있습니다. 단독주택은 중장기 가격상승 기대치가 크지만, 유지 보수 및 관리에 대한 부담이 있어서 노후에 임대용으로 투자하기엔 성가신 선택이 될 수 있습니다. 

한편, 다가구주택은 7유닛 이상이면 multi-residential property에 해당하는 재산세율이 적용되며, 모기지 대출은 5유닛 이상이 되면 상업용 모기지 대상이 되므로 이 점을 감안하여야 합니다. 일반주거용 부동산에 비해 다가구주택의 재산세율은 토론토시나 Halton Region(옥빌 등)과 같이 1.7배 내외로 중과세 되는 곳도 있지만, 임대용 주거건물의 공급을 장려하는 정책을 가진 York Region(리치먼드힐 등)처럼 같은 세율로 재산세를 부과하는 지자체도 있으므로 어느 지역에서 임대사업을 하는가에 따라 렌트수입 대비, 비용부분에서 차이가 있음을 알 수 있습니다.

4.3. 상업용 부동산 

상업용 부동산에는 상가, 사무실, 창고, 공장, 임대전용 아파트 건물 등 다양한 종류가 있습니다. 그 중 대표적인 투자대상의 하나인 상가를 구입하여 임대하면, 건물의 구조적인 뼈대만 제공하면 나머지는 점포를 임차한 세입자들이 자신들의 필요에 따라 업종에 맞게 내부 인테리어를 마감하고 필요한 장비를 설치합니다. 
이처럼 상가점포를 임대하면 주거용 건물에 비하여 건물주로서 신경이 덜 쓰이는 점이 장점이며, 주거용 건물 보다 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 

그 외에 임대기간이 길기 때문에 세입자의 비즈니스가 잘 된다면 장기적으로 안정적인 임대수입도 보장됩니다. 하지만 상업용 부동산 시장은 경기에 민감하게 반응할 수 있어서 지역의 경제 상황 및 업종 특성을 고려하여 투자 위치를 선정해야 합니다. 
주거용 부동산은 인간의 의식주 중에서도 가장 중요한 주생활을 영위하는 필수재여서 렌트가격만 낮추면 다른 세입자를 찾기가 쉬우나, 상업용 부동산은 세입자가 채산성이 맞지 않아 가게 문을 닫으면 다른 임차인을 찾기까지의 공실 기간이 꽤 길어질 수 있습니다. 그러므로, 수익성은 높으나 그만큼 리스크가 높은 편입니다.  

글쓴이의 홈페이지: http://www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >