“보다 깊은 지식으로 캐나다와 한국의 부동산투자 가교역할 할 것”

토론토에서 부동산 중개인을 하다가 한국 한성대학교 대학원 경제부동산학과 ‘부동산학’ 박사과정을 밟은 방진원씨를 만나봤다. 캐나다에서는 다소 생소하지만 미국과 한국에서는 부동산학 박사에 대한 관심이 높은 편이다.

현재 박사논문 준비를 위해 토론토를 방문한 방씨는 “깊은 지식을 구하고자 부동산학 박사과정에 도전하게 됐다”며 “앞으로 부동산투자와 연관해서 캐나다와 한국의 가교역할을 하고 싶다”고 말했다. 

- 본인에 대해 소개하면? 

 ▲저는 2004년 1월 Century21 New Concept(현 Royal Lepage New Concept)에서 부동산중개사로서의 전문가 생활을 시작했다. 또한 Real Estate Broker로서 중국계 및 유태인계 부동산회사에서 나름대로의 다양한 부동산 중개문화를 익혀왔다. 이후 부동산 활동에 대한 보다 깊은 지식을 구하고자 부동산학 박사과정을 선택하게 되었다. 
이에 따라서 서울 소재 한성대학교 부동산대학원 졸업과 함께 동 대학교 대학원에 진학하여 ‘부동산학’ 박사과정 수업을 모두 마쳤다. 참고로 한성대학교는 부동산학과가 학사, 석사 및 박사과정에 모두 연결되어 있어서 타 대학교보다 유리한 점이 있다. 

특히 박사과정의 학과는 ‘경제부동산학과’로서 부동산학을 중심으로 부동산시장과 부동산경제를 같이 배울 수 있는 장점이 있다. 부동산은 경제와 분리될 수 없는 관계로 경제에 의해서 부동산시장이 움직이게 된다. 동 학과 내에서 전공은 ‘부동산학’으로 현재 박사학위를 위한 학위논문 준비 중에 있다. 

- 부동산학 박사는 좀 생소한데 어떤 과정인가?

 ▲ ‘부동산학’이란 부동산을 중심으로 다양한 현상을 학문적으로 접근하는 것을 의미한다. 이러한 학문적 요소로는 사회, 경제, 법률, 금융, 정치 및 실무를 동반하는 그야말로 종합적인 사회과학이라고 할 수 있다. 이런 점에 있어서 부동산학은 그 자체가 매력적이라고 할 수 있다. 

한국에서는 부동산학이 아주 잘 발달되어 있다. 대부분의 부동산학 교수들은 미국에서 학위를 받았다. 부동산학 박사과정은 이러한 부동산 활동에 영향을 주는 다양한 학문을 습득하고 현상파악 및 분석, 더 나아가서는 예측도 가능하도록 훈련하는 과정이다. 

따라서 통계에 대한 지식이 풍부해야 하며, 과거의 데이터를 통하여 거시적인 예측을 가능하게 해주기 때문에 중요하다. 통계를 위한 데이터분석 및 처리 방법에 대한 수업에서 많은 도움을 받았다.

 일례로 축적된 MLS 데이터를 통하여 보다 정확한 부동산 경기의 흐름과 예상 가격 등의 추정이 가능하다. 따라서 캐나다의 공정거래위원회는 ‘MLS’ 상의 거래 데이터를 중개사만이 아니라 일반인에게도 공개하도록 하여 승소했다. 

미국에서는 이미 10년 전에 일반인에게 공개를 시작하였는데 보수적인 캐나다 시스템에서는 2018년도에 대법원에서 공개하라는 판결이 났다. 과거의 데이터는 지금까지 중개사들이 리스팅이나 구매가격을 결정하는 데 가장 중요한 역할을 해왔으나 이제 일반인도 일정한 절차만 거치면 접근이 가능하게 됐다. 

즉, 일반인도 부동산 가격을 어느 정도 예측할 수 있게 되었다. 그렇다고 해서 부동산중개사가 필요 없어지는 것은 아니다. 그 해석에 있어서 전문가의 도움은 절대적으로 필요하기 때문이다. 캐나다의 중개사는 훌륭하고 직업윤리가 매우 강한 편이다. 

‘부동산학’과 연관된 학과목으로는 감정평가이론 및 실무, 부동산정책, 부동산경제, 부동산금융, 부동산개발, 부동산관리, 거시경제, 미시경제, 도시계획, 부동산입지론, 계량경제, 데이터분석, 부동산학, 부동산공법 및 사법, 경제연구조사방법, 노동경제, 통계처리, 금융시장, 교통체제연구 등이 있다. 각 대학원 부동산학과마다 중점 수강과목에 대한 차이는 있을 수 있다.

 
- 한국과 캐나다의 시스템 차이는?

 ▲먼저 부동산에 대한 접근 방식에 있어서 큰 차이가 있다. 한국의 경우 부동산은 토지와 건물로 구분되어 있고, 따라서 각각의 소유자가 달라질 수 있다. 즉, 토지와 건물을 분리해서 매매가 가능하다. 

등기도 건물과 토지대장이 별도로 존재한다. 또한 등기제도에 있어서 공신력이 부여되어 있지 않다. 어떤 시점에서 과거의 거래에 불법이 있다고 판정되면 그 이후에 진행된 거래는 모두 무효다. 

주택의 매매는 체인(Chain)과 같아서 문제가 발생되면 이전의 거래자까지 연결되어 사안이 복잡하다. 그렇다고 해서 한국에서 권원보험이 잘 발달되어 있는 것도 아니다. 많은 논문에서는 미국식 권원보험과 에스크로우 제도를 도입하자고 하지만 아직까지 활성화 되지 못하고 있다. 

미국은 권원보험제도가 가장 발달되어 있는 국가다. 이러한 배경에는 대부분의 주에서 등기제도가 운영되고 있지 않기 때문이다. 즉, 거래가 완료되면 구입자에게는 등기(Title)를 발행해 주는 것이 아니라 양도증서(Deed)를 발행한다. 이때 발생되는 문제점을 보완하기 위하여 권원보험(Title insurance)를 구입한다. 

한국과는 다르게 캐나다의 부동산은 토지와 건물을 분리할 수 없다. 주택을 매매한다는 의미는 토지와 건물이 함께 거래된다는 것을 의미한다. 또한 가장 확실한 등기제도를 운영하고 있다. 그럼에도 캐나다 정부에서는 권원보험 가입을 적극 권장하고 있다. 

권원보험은 등기에 대한 불확실성 때문이 아니라 내 주택이 어떠한 사기사건(모기지 및 신원위조 등)의 희생에 대비한 진정한 보장형 보험이라고 생각하면 되겠다. 부동산 중개시스템을 중심으로 말하자면, 가장 큰 차이점은 한국에서는 아직도 ‘구두계약’이 활성화 되어있고, 캐나다는 ‘서면계약’이 기본이다. ‘구두계약’은 서로 책임을 지기 쉽지 않다. 

더 중요한 것은 말로 한 ‘구두계약’은 입증이 어렵다. 또 다른 차이점은 전속중개에 있다. 한국은 소비자가 원하는 수만큼의 중개사에게 매물을 내놓거나 의뢰할 수 있다. 따라서 매물의 정확성보다는 계약의 신속성 때문에 사회적으로 문제가 되는 경우가 종종 있다. 

반면 캐나다는 단 한 명의 부동산중개사에게 의뢰하는 전속 중개제도를 사용하고 있다. 후자 방식은 고객에게 매우 높은 신뢰성과 정밀성을 부여하고 있다. 한국의 많은 논문들도 전속중개의 장점에 대하여 작성되고 있다. 이와 더불어 전속 중개제도를 안정적으로 지원해주는 MLS 시스템에 차이가 있다. 

특히 주거용 매물은 캐나다에서 대부분 한 개의 MLS에 등록되고 그 데이터 또한 매우 상세하고 신뢰성이 있다. 한국에는 다수의 MLS가 있어서 중개사들도 여러 개의 MLS에 등록되어 있다. 또한 지역적으로 중개사들의 폐쇄적인 리스팅 운영관리가 지적되기도 한다.

 이외에도 많은 차이점이 있으나 특히 윤리적인 측면에서 캐나다는 전 세계의 상위그룹에 속하고 있다. 제 연구에 의하면 2000년 초에 미국의 변호사 신뢰지수가 부동산중개사보다 높았는데, 2018년도에는 미국 부동산중개사의 신뢰지수가 오히려 변호사의 신뢰성보다 더 높아졌다. 그만큼 미국인들이 부동산중개사를 변호사보다 더 신뢰한다는 의미다. 캐나다의 중개시스템은 미국보다 훨씬 더 훌륭하다고들 한다. 

- 향후 계획에 대해서도 듣고 싶다. 

▲ ‘부동산학’ 박사 학위를 받고 나면 캐나다의 부동산 중개시스템에 대한 장점을 한국에 접목하면서 특히 부동산투자와 연관해서 캐나다와 한국의 가교역할을 하고자 한다. 또한, 지금까지 배우고 익힌 실무경험과 학문적 연구결과들을 사회에 환원하는 마음으로 제가 필요한 곳에서 봉사하고 싶다. 봉사측면에서 모든 분들도 저와 동일한 마음이라 생각되지만 실행에 옮기기에는 용기와 시간이 좀 더 필요할 뿐일 것이다.

- 기타 하고 싶은 말은?

 ▲시장경제는 항상 수요와 공급의 균형에 있다. 부동산시장도 마찬가지로 만약 불균형이 발생되면 그 영향은 즉각 부동산시장을 통해서 직•간접적으로 부동산중개사들에게 영향을 미친다. 한 때는 이민자들이 몰려와서 수요가 많이 증가한 시기도 있었다. 콘도 분양사무소에는 Walk-in-Client 들도 많이 몰려왔다. 그러나 지금은 공급에 비하여 수요가 부족하고 부동산시장이 침체되어 경쟁이 심화되는 시기라고 보아도 무방하다. 

한인커뮤니티의 부동산시장은 갈수록 좁아지고 있다. 따라서 시장을 확대시키기 위한 노력이 필요하다. 즉, 한인커뮤니티의 부동산 시장 울타리를 넘어서 사회 속으로 뻗어 나가려는 지속적인 노력이 요구된다. 

말처럼 쉽지 않겠지만, 특히 캐나다에서 교육을 마친 젊은 중개사들에게 이러한 노력을 기대해본다. 충분한 능력이 있다고 생각한다. 선배 중개사로서 젊은 후배들에게 진심으로 조언하고자 한다. 좁은 한인 부동산시장 안에 갇혀 있지 말고 보다 넓은 영역을 확보하고 개척해 나가라고. (전화: 010-2450-7878 / 이메일: [email protected])

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