오원식 모기지 칼럼

흔히 사람들은 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율과 ‘낮은’ 이자율을 혼합해서 생각하기 마련입니다. 모기지 전문가들은 이 이야기가 꼭 맞는 말이 아니란 것을 잘 알지만 클라이언트들을 납득 시키기 란 여간 힘든 일이 아닙니다. 예를 들어,낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는 다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도 해약하게 되면 큰 피해로 돌아오게 됩니다. 그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?

좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건 (Features)을 만족 시키는 최적의 이자율’ 이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 문제가 계약 기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이 때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용하게 됩니다. 예를 들어, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약 기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 되는 경우가 발생하게 됩니다. 또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지 할 수가 없습니다. 

그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요?

아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행을 하는 것이 바람직합니다. 흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘ 내가 모기지 계약 만료전에 이사를 가게 될까?’‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’‘상환 기간을 길게 가져 가는 것이 좋을까?’ 등을 고려 하게 됩니다. 이런 고려 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각 하는 것이 훨씬 바람 직 합니다.

직업 적인 고려 사항

- 내 연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화 할까?

- 모기지 계약 기간 내에 큰 보너스를 받게 될까?

- 다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?

개인 적인 고려사항

- 현재의 내 상황은 어떠한가? 모기지 계약 기간 내에 결혼/이혼을 할 계획이 있는가?

- 가족 구성원이 늘어날까?

- 가족 구성원 중 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?

- 집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?

- 모기지 계약 기간 내에 큰 목돈이 생길 일이 있는가?

위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져 볼 수 있게 됩니다. Pre-Payment Privilege란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서,계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 됩니다.대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 이런 내용들을 다 고려 한 후, 그 중 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다. 특히 요즘같은 고 이자율 시장의 경우, ‘향후 이자율 변화가 어떻게 될까’ 에 대한 예상에 따라 이자율의 따른 선택보다 아닌 계약기간(Term)에 초점을 맞추게 되기도 합니다.

모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액은 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려 하고, 가장 많은 금액을 별 무리 없이 갚아 나갈 수 있는 모기지 프로그램의 선택을 하는 것이 가장 중요합니다. 낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니 전문가와 상의 해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

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집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 여러 이용 방법 중 하나가 바로 은퇴 적금(RRSP)을 이용하는 것입니다. 일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되지만, CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 일정 금액의 세금을 지불 후 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다.

RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.

1. 첫 집 구매자(First-time Home Buyer) 이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다.

Home Buyer’s Plan에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.

2. 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.

3. Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다. 만약 30일 이전에 돈을 꺼내게 된다면, Home Buyers’ Plan에 혜택을 받지 못하게 되고, 꺼낸 금액만큼 세금이 부과됩니다.

4. 자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다. 다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 RRSP의 어떤 사용에서도 (예: Lifelong Learning Plan) RRSP Account에 자금이 90일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다.

5. 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다. 돈을 꺼내기 위해서는 T1036 Form을 각 RRSP Account 마다 작성을 해야 합니다. 예를 들어, TD와 Scotia bank에 RRSP가 있다면, 각 은행마다

T1036 Form을 제출해야 합니다.

6. 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년 안에 해야 합니다. 돈의 상환 지불은 2년 안에 언제든지 시작해도 되고, 전체 금액을 페널티 없이 15년 안에 언제든지 상환 가능합니다.

7. 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과됩니다. 예를 들어, 1년에 갚아야 할 최저 금액이 $1,300인데 $1,000만 갚는 경우, 나머지 $300에 대해 소득세가 부과가 됩니다.

RRSP 이외에도 첫집 구매자를 위한 FHSA를 이용해 매년 8천불까지 Contribute 해서 활용을 할 수 있는 방법도 있습니다

이처럼 첫 집 구매를 하거나 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 이용이 가능합니다. 그리고 본인의 상황과 맞는다면 그에 따른 세금 면세와 절세 혜택도 받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다.

http://www.cra-arc.gc.ca/hbp/

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모기지를 얻을 때, 대부분의 사람들의 관심은 받게 되는 이자율과 한 달에 얼마를 내는가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 그에 따른 월 페이먼트 금액의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다.

하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약 내용을 인지 하고 있는 사람들은 이자율보다는 다른 사항들을 비교하게 됩니다. 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시됩니다.

대부분의 대출기관에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 페널티 없이 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 현재 급격한 이자율 상승으로 여유 자금이 있는 사람들은 모기지의 조기 상환을 통한 높은 이자의 부담을 줄이려는 움직임이 많이 보이고 있는 가운데 이 문제의 도움이 되는 Pre-Payment Privilege 의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요?

Increasing Payment(납부 금액 증가)

대부분의 대출기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출기관에 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한 번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 증가를 허용합니다.

예를 들어, 월 납부금액이 $1,000이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한번 10%라면, 월 납부 금액을 $1,100로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다.

또 몇몇의 대출기관에서는 Double-up 이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.

Lump Sum(제한적 일괄 납부)

많은 대출기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는 데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다.

예를 들어, 모기지 금액이 30만불일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.

Shortened Amortization (상환기간 줄이기)

모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀(Term) 계약기간과 총 상환기간(Amortization)을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때, 모기지를 갱신(Renewal)을 하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다. 이 때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다.

반대로, 텀 계약이 만료되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 줄여서 부담을 줄일 수도 있습니다.

많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴 보시는 것을 권장하며, 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

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현재 캐나다에 거주하고 있는 한인들 중 상당수가 자영업에 종사하고 있습니다. 한인들만이 아니라 캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점이나 이주 전 비즈니스 경력 등 다양한 이유로 인해 취업보다는 자영업 인수 또는 창업을 통해 개인 비즈니스를 하는 경우가 많습니다.

하지만 일반적으로 비즈니스를 운영하는 사람들은 본인의 실질적인 소득보다 적게 보고를 하는 경우가 많은데 몇몇의 대출기관에서는 이러한 상황을 이해하고 실질적인 소득에 가깝게 인정해주는 자영업자 프로그램 (Business For Self Mortgage)을 제공하고 있습니다.

은행에서 모기지 심사를 할 때, 가장 중요하게 보는 것 중 하나가 인컴, 즉 현재 소득입니다. 부채를 상환할 수 있다는 재무적인 능력을 보여주길 원하기 때문입니다. 소득을 평가 할 때, 월급을 받으시는 분들은 재직 증명서(Employment Letter)나 주급 지급 명세서(Pay Stub) 또는 Notice Of Assessment 등을 가지고 평가하게 되어 정확한 소득을 증명하여 원하는 금액의 모기지를 받을 수 있지만 자영업자 분들은 본인의 운영하는 사업체의 재무 재표(Financial Statement)나 개인 세금보고 서류(Notice Of Assessment & T1 General) 만 가지고서는 원하는 금액의 모기지를 받기 힘든 경우가 많습니다.

많은 자영업자 분들이 세무상의 이유로 세금 보고를 가능한 한 낮게 보고하기 때문인데, 은행에서는 신청자의 소득을 확인하기 위하여 본인 사업체의 재무 재표(Financial Statement)를 바탕으로 소득의 명시(State)를 허용하는데, 보고되는 소득보다 실제 소득에 가깝게 인정을 해 줍니다.

이 때 가장 중요하게 고려되는 부분이 타당성(reasonability) 입니다. 본인이 가지고 있는 사업체의 종류나 재무 재표에 명시 되어 있는 총 매출(Gross Sale)과 총 이익(Gross Porfit), 그리고 개인 세금 보고 금액을 기준으로 본인의 소득을 명시할 때, 매출 대비 소득이 은행이 납득할 만한 금액만을 소득으로 인정한다는 얘기인데, 예를 들어, 컨비니언스 스토어나 식당의 경우, 고정된 지출 비용이 있기 때문에 매출 대비 소득을 일정 금액 이하로 명시해야 하지만 미용실이나 배관공 같은 매출 대비 지출이 적은 직업 군의 경우 매출 대비 소득을 더 많이 명시해도 타당성이 있다고 간주해서 그 금액을 소득으로 인정해 줍니다.

자영업자의 경우, 은행에서는 사업체가 2년 이상 운영 되었다는 것을 요구합니다. 사업체가 오래 되었어도 본인이 인수한지 2년이 안 되었다면 은행에서는 그 사업체에 대한 수입 증명을 인정하지 않아 모기지의 승인이 거부되는 경우가 많습니다.

또, 자영업자 프로그램의 경우, 모기지 보험을 사게 될 경우, 최저 10% 이상 다운페이를 해야 하며, 모기지 보험의 가격이 월급을 받으시는 분들보다 조금 비쌉니다. 모기지 보험 없이 모기지를 얻으려면 월급을 받으시는 분들은 20% 이상 다운페이를 해야 하는 반면, 자영업자 프로그램의 경우 35%이상 다운페이를 해야만 합니다.

그 외의 은행에 따라 Corporation에 보고 되는 순수 소득(net income after tax)의 일부를 모기지 진행에 사용하는 것을 허용하는 경우도 있는데, 이 경우 최대 80%까지 모기지 승인이 가능하기도 합니다.

많은 자영업자 분들이 본인의 세금 보고가 적어 모기지 대출이 어렵다고 단정 짓는 분들이 많이 계십니다. 하지만 본인 사업체의 Gross Sale과 Gross Profit 그리고 개인 세금 보고 금액이 은행에서 원하는 금액의 모기지를 받기 위한 소득을 인정 받을 수 있다면 보고된 소득보다 훨씬 많은 소득을 인정 받을 수 있기 때문에 전문가와 상의 하셔서 철저히 서류 준비를 하신다면 충분히 모기지를 받으실 수 있습니다.

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베이비 붐 세대들의 Financial Profile을 보게 되면 일반적으로 나타나는 것이 바로 거주하고 있는 주택에 많은 자산이 묶여 있다는 것입니다. 은퇴한 사람들에게 소유하고 있는 주택은 분명 든든한 은퇴 자산임에는 틀림 없지만 저축이 없는 사람들에게는 주택을 판매하지 않는 한 자산의 유동성에 한계가 오기 마련입니다. 이런 경우, 리버스 모기지를 이용하게 되면 집의 판매나 이동 없이 집의 자산을 활용할 수 있게 됩니다.

리버스모기지란, 55세 이상의 주택 소유주가 자신의 주택의 자산을 담보로 받는 융자입니다. 매달 일정 금액을 받을 수도 있고, 처음 모기지를 얻을 때 목돈으로 받을 수도 있으며, 집 가격의 최대 55%까지 받을 수 있습니다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 나이에 따라 달라지게 됩니다. (55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55%)

 또한, 현재 거주하고 있는 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없으며 일반 모기지처럼 매달 지불해야 하는 금액이 없습니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 비싼 이자율을 지불해야 하고, 저축이 많거나 은퇴 후에도 소득이 많은 경우는 일반 모기지를 얻는 것이 훨씬 유리합니다. 그렇기에 이 글을 통해 리버스 모기지가 필요한 상황, 그리고 장단점을 설명해 드리려 합니다.

우선 리버스 모기지를 간단히 정의하자면 대출을 현금이 아닌 집의 자산으로 갚아나가는 것입니다. 예를 들어, 현재의 집 가격이 100만 불이고, 리버스 모기지로 40만 불을 연 6.99%로 대출 받은 경우, 연간 지불하게 되는 이자 약 $3만 불이 모기지 금액에 얹어지게 됩니다. 1년이 지나고 모기지는 43만불이 되고 집의 남은 자산은 57만불이 됩니다. 하지만 가지고 있는 집의 가치 또한 매년 상승할 가능성이 높기 때문에 자산의 금액은 늘어날 수 있습니다. 

위의 표에서도 볼 수 있듯이, 연 4%의 집 가치 상승률을 적용했을 때, 20년이 지나면 30% 정도의 자산이 남아 있는 것을 볼 수 있습니다. 

그렇다면 리버스 모기지의 장점과 단점은 무엇일까요?

장점

- 소득이 없어도 가능하다.

- 집을 부득이하게 팔거나 이사를 갈 필요가 없다.

- 집 명의 계속 유지

- 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 소득으로 간주되지 않아 세금에 관련이 없음. 그러므로 OAS나 GIS같은 정부 보조금에 영향이 없음.

- 자금의 대출 방법을 선택할 수 있다. (Line of Credit, 한번에 목돈으로 받기, 매달 일정 금액 수급)

- 자금의 대출 상환 방법을 선택할 수 있다. (지불 안하기, 이자만 내기, 이자와 원금 갚기, 한번에 갚기)

단점

- 이자율이 비싸다.

- 55세 이상이어야 하며 최대55%까지 받기 위해서는 85세 이상이어야 한다.

리버스모기지는 받을 때 세 가지 방법으로 받을 수 있는데, 일시불로 받거나, 매달 같은 금액을 받거나, 또는 Line of Credit으로 설정하여 원할 때마다 꺼내서 쓸 수 있습니다.

현재 캐나다의 65세 이상의 인구는 약733만명으로 집계되고 있고, 2011년부터 2023년까지 약 24%이상 늘어났으며, 매일 평균 1000명 이상이 60세가 되고 있습니다. 이 중 약 50%의 사람들이 은퇴 후 10년 안에 가지고 있는 자산을 모두 소진할 것을 걱정했으며 한인들 중 상당수가 자영업에 종사했던 만큼 노후 연금이 없는 경우가 많습니다. 갈수록 늘어나는 평균 수명에 따라 어느 때보다 노후에 대한 대책 마련이 중요한 사회가 되어가고 있으며, 리버스 모기지는 그 중 하나의 대안이 될 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 내리시기 바랍니다.

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현재 정부에서는 첫 집 구매자들의 구매를 돕기 위해 첫 집 구매자 장려 프로그램(First Home Buyer Incentive; FTHBI)을 시행하고 있습니다. FTHBI의 내용을 요약 하자면 다음과 같습니다.

- CMHC는 기존 주택 구매에 대해 계약금의 5 %를, 또는 신규 주택구매에 대해 10 %를 기탁합니다

- 모기지는 모기지부도보험 피보험자(Default Insured; 다운페이20% 미만)여야합니다.

- 연간 가계소득은 최대 15만 달러입니다. 그 이상의 소득을 가진 사람들은 접수할 수 없습니다.

- Incentive는 매월 지불(Month Payment) 할 필요가 없으며 언제든지 집을 팔거나 혹은 원하는 때 완납을 할 수 있습니다.

- CMHC는 주택가치에 비례해 모든 손익을 공유하게 됩니다.  

-  보험 모기지와 인센티브는 지역에 따라 가계 소득의 최대 4 배에서4.5배 가능합니다. 

- 최대?모기지와?인센티브금액4.5배가 적용되는?지역은 Metropolitan Toronto, Metropolitan Vancouver, 그리고 Victoria 지역이며, 그 외의 지역은 최대 4배까지 가능합니다.

현재 규정으로 최대 구매할 수 있는 집의 가격은 $794,117입니다.

예)

Incentive는 어떻게 갚게 될까요?

Incentive를 받게 되면 25년 상환 기간이 끝나거나 집을 팔 때 갚게 됩니다. 갚게 되는 금액은 그 시점의 집 가격의 받은 금액 비율만큼 갚게 됩니다. 예를 들어, 집을 구매할 때 5%의 Incentive를 받았고, 갚을 시점에 집 가격이 50만불인 경우, 50만불의 5%, 즉 $25,000을 갚게 됩니다.

그렇다면 FTHBI의 혜택을 받을 수 있는 조건은 어떤 것들이 있을까요?

- 시민권자, 영주권자, 또는 Working Permit

- 토론토, 밴쿠버 빅토리아 지역 - 가계 소득 15만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4.5배를 넘을 수 없음)

- 그 외 다른 지역 - 가계 소득 12만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4배를 넘을 수 없음)

- 최소한 한명이 First Home Buyer여야 함

- 자가 거주 주택에 한함

위에서 설명한 First Home Buyer의 조건은 무조건 처음 집을 구매하는 사람만 해당되는 것은 아닙니다. FTHBI에서는 First Home Buyer를 만족시키는 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 생에 첫 집 구매자

- 이혼이나 사실혼 관계가 파혼 될 경우(First Home buyer 요건에 부합하지 않는 경우라도 가능함)

- 지난 4년간 본인이나 배우자가 집을 소유하지 않은 경우

FTHBI는 처음 집을 구매하는 사람에게 아주 좋은 프로그램임은 틀림 없습니다. 하지만 일부의 사람들에게는 살 수 있는 최대 집 가격이 낮아 질 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 이 프로그램은 받을 수 있는 최대 금액을 Incentive 포함 소득의 최대 4배~4.5배로 한정하고 있기 때문입니다. 다르게 말하면, Incentive를 받지 않고 5%의 다운페이먼트만 할 경우, 더 높은 가격의 집을 구매할 수 있는 경우가 발생하게 됩니다.

FTHBI의 메인 포인트는 정부에서 첫 집 구매자들의 집에 지분을 가지면서 구매하는 사람들의 부담을 줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 밴쿠버나 토론토같이 평균 집 가격이 100만불 이상 되는 도시에 거주하는 사람들에게는 크게 도움이 되지 않는 것이 단점이라고 할 수 있습니다.

https://www.placetocallhome.ca/fthbi/

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부동산 시장에서 집을 구매할 때, 여러 사람과 경쟁 속에 원하는 집을 구매하는 일은 쉽지 않습니다. 또한 원하는 집을 구매하게 되더라도 많은 상황들을 본인이 원하는 대로 진행하기가 쉽지 않는데, 그 중 가장 많이 발생하는 문제가 바로 클로징 날짜의 결정입니다. 사람들은 집이 판매가 되는 날과 사는 집의 클로징 날짜를 매치하고 싶어하지만, 쉽지 않은데 이런 상황을 해결하기 위해 이용하게 되는 것이 바로 브릿지 론(Bridge Loan)입니다.

브릿지 론이란, 단기대출의 일환으로, 집을 팔고 새 집을 구매했을 때, 기존 모기지와 새로운 모기지의 시간적 갭을 메우기 위한 방편으로, 새로 사는 집의 클로징이 판 집의 클로징 날짜보다 앞설 때, 그 기간을 소화하기 위한 최대 90일의 단기 대출입니다. 일반적으로 집을 사고 팔 때, 매각한 집의 자산을 이사 갈 집의 다운페이 자금으로 사용하게 되고, 그 날짜가 맞지 않게 되면 이사 갈 집의 다운페이를 유통할 현금이 필요하게 되는데, 이때 브릿지 론을 잘 이용하게 되면 집을 사는 과정에서 많은 수고를 덜 수 있고, 선택과 기회의 폭을 늘릴 수 있습니다.

브릿지 론을받기 위한 조건으로는 다음과 같습니다.

- 이사 갈 집의 모기지의 승인이 있어야 합니다. 브릿지 론은 모기지를 받은 대출기관에서만 받을 수 있기 때문에, 이사 갈 집의 모기지 다운페이먼트의 단기 대출입니다. 그렇기 때문에, 팔린 집의 모기지와 여러 수수료를 제외한 자산의 확인도 필요합니다.

- 매매가 이루어진 집들의 모든 조건(Condition)이 해제가 되어야 합니다. 브릿지 론은 두 날짜를 연결하는 기간을 메워주는 단기 대출이기 때문에, 어떤 조건도 붙지 않은 확실한(Firm) 계약서를 필요로 합니다.

브릿지 론을 이용하게 되면 대출기관에 따라 약 0~500달러의 수수료가 소요됩니다. 이자율은 Prime + 3~5% 정도로 적용되며, 두 계약기간의 날짜의 갭, 즉 브릿지 론을 받는 기간을 계산하여 이율적용을 하며, 집이 판매 후 잔금을 받게 되면, 변호사를 통해 금액의 정산이 이루어집니다. 몇몇의 대출기관에서는 최대 대출 기간을 30-90일로 한정하고 있으며, 대출기관마다 다른 수수료와 이자율을 제공합니다.

모든 사람들이 가능한 높은 가격으로 팔고 싶고, 살 때는 최대한 낮은 가격으로 사고 싶어하지만, 그러기 위해서 가장 중요한 것은 바로 시간입니다. 대부분의 문제는 시간이 없기 때문에, 혹은 맞지 않기 때문에 일어난다고 해도 과언이 아닙니다. 브릿지 론은 이 시간 문제를 해결해 주는 좋은 대출프로그램으로 집 구매 시 최선의 결정을 할 수 있도록 시간을 벌어주는 역할을 하게 됩니다. 이름 그대로 새 집을 사는 시점과 옛 집을 파는 시점의 다리를 놓아주는, 즉 간격을 매워주는 대출입니다.

브릿지 론은 모기지 대출을 받은 대출기관에서만 받을 수 있으며, 모든 대출 기관에서 브릿지 론 상품을 가지고 있지는 않습니다. 만약 브릿지 론이 필요한 경우라면, 대출기관의 선택이 한정적일 수 있기 때문에, 사전에 전문가와 상의 하여 브릿지 론 가능여부를 확인해야 합니다. 만약 브릿지 론을 가지고 있지 않은 대출기관이라면 비싼 이자율과 수수료를 내고 다른 대출기관을 이용해야 합니다. 또한 대출기관마다 필요한 서류가 다를 수 있으니 시간적 여유를 두고 준비를 하시기 바랍니다.

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부동산의 매매가 이뤄질 때, 셀러는 항상 많은 금액을 받고 싶어하고, 바이어는 되도록 적은 금액을 들여서 구매를 하고 싶어합니다. 

이처럼 부동산의 가치가 결정될 때, 그 집에 대해 보는 관점과 여러 가지 주위 여건, 환경, 그리고 상황에 따라 주관적인 견해가 반영되게 됩니다. 

그리고 부동산의 가치에 대한 견해는 부동산 판매자와 구매자, 그리고 대출기관이 보는 관점에 따라 다른 가격이 나오게 됩니다.

모기지를 얻을 때, 주택의 감정(Appraisal)은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 

대출기관에서 모기지 신청을 하면 주택 감정을 요구하는데, 감정보고서(Appraisal Report)는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하게 되는 중요한 자료입니다. 모기지 대출의 담보가 되는 부동산이 대출 금액만큼 팔릴 수 있을지 판단하게 되는 근거가 되기 때문입니다. 

모기지 프로그램에 따라, 또는 본인의 소득 정도에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 정해져 있기 때문에, 감정보고서에 나타난 금액이 구매가격보다 적게 나온다면, 부득이 하게 다운페이먼트를 더하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 

부동산의 감정은 특히 재융자(Refinance) 신청 시에 보다 중요한 역할을 하게 되는데, 그 이유는 감정 평가에 따라, 증액 금액이 달라지기 때문입니다.

대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 

또한 감정회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다.

집을 감정하는 방법은 다음과 같은 방법을 기준으로 리포트가 작성됩니다.

1. Coast Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격(Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.

2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고,감정 대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 수, 방의 수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.

3. Income Approach – 상업용 부동산에 많이 쓰이는 방법으로써, 부동산에서 발생하는 순수익을 기준으로 그 지역의 Cap rate을 기준으로 부동산 가격이 책정됩니다.

위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.

대출기관에서는 감정서에 적혀진 가격 외에도 다른 세부적인 상황도 고려합니다. 예를 들어, 건물이 너무 오래되어서 건물의 가치가 없다고 판단될 경우, 대지의 가격이 감정가를 상회하더라도 대출이 거절될 수도 있습니다.

경쟁이 심한 부동산 시장이나 심한 하락세가 보이는 부동산 시장에서는 간혹 구매한 가격보다 감정가가 낮게 나오는 경우들이 더러 있습니다. 

이 경우, 모기지를 얻기 위해 예상보다 더 큰 다운페이먼트 금액이 필요하게 될 수도 있으니 어느 정도 준비를 하고 계시기를 권장합니다.

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많은 분들이 대출을 하는 은행이라고 하면 보통 Big 6은행(TD, RBC, BMO, Scotia, and CIBC, National Bank)만 생각하는 경우가 대부분입니다. 하지만 캐나다에는 수십 개 이상의 은행들이 있으며, 각 은행마다 다른 심사기준과 특성을 가지고 운영하고 있습니다. 한국에서처럼 1차 금융, 2차 금융 같이 은행권이 나눠지기도 하지만 그 내용이 조금 다릅니다.

A Lender (1차 금융권)

일반적으로 위에서 언급한 6개 은행 만을 생각하기 쉬운데, 그 외에도 Home Trust, RFA, B2B 등 여러 대출기관들도 존재합니다. 그 중에는 Mono-Line Lender 라고 하는 예금을 받지 않고 대출만 전문으로 하는 은행들이 존재하기도 합니다. 이런 은행들은 대부분 Branch를 운영하지 않으며, 대부분 대출을 온라인이나 모기지 브로커를 통해 진행합니다. 일반적인 대출심사 기준은 대부분의 대출기관이 비슷하며, 각각 특별한 스페셜 프로그램을 운용하기도 합니다.

B Lender (2차 금융권)

한국에서의 2차 금융이라고 생각하면 이해가 조금 쉬울 수 있습니다. 하지만 자세하게 들어가게 되면 조금 다릅니다. 일반적으로 B deal 이라고 하면 A Lender 에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로 일반 A lender 보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다. 고정된 샐러리를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 여유로운 상품인데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 명시(State)를 허용하기 때문입니다. 이 내용은 몇몇의 A 은행 쪽에서도 허용을 하는 내용이기는 하지만, B lender 쪽이 훨씬 더 수월한 기준으로 심사를 합니다. 예를 들어, 웨이터나 웨이트리스의 경우, 일하면서 발생하게 되는 팁 (Tip)에 대해서 A쪽 은행에서는 소득으로 인정해주지 않지만, B 쪽 은행에서는 Tip이 은행에 입금이 되었다는 증명을 보여주면 소득으로 인정해주는 경우가 많습니다. 그리고, A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀 더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하게 되는 경우가 많습니다.

외국계 은행

현재 캐나다에는 HSBC, 신한은행, 하나은행, Bank of China, Mega Bank(대만) 등 외국계 은행들이 현지 캐나다 법인으로 많이 들어와 있으며, 모기지 대출을 진행하고 있습니다. 이런 은행들의 특징 중 하나로는 모국의 소득을 이용해 모기지를 받을 때 수월하다는 장점이 있습니다.

은행들마다 비슷한 이자율과 상품을 제공하더라도 세세한 부분에 들어서면 다른 내용을 가지고 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 고정이자율 모기지의 경우, 중간에 해약을 하게 되어 페널티를 지불해야 할 경우, 큰 은행들은 자체적으로 고시된 이자율이 있어서 그 이자율로 페널티 계산을 하게 되어, 큰 금액의 페널티를 지불해야 하는 반면, 작은 은행들은 페널티의 계산에 적용되는 고시 이자율이 없거나 다른 방식으로 계산되어 페널티의 비용이 다르게 나올 수 있습니다. 또한, 은행들마다 요구하는 서류나 심사하는 방식, 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에, 본인의 상황에 맞는 은행을 잘 선택하는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다.

이처럼 캐나다에서는 모기지를 받을 때 본인의 상황에 따라 다른 기준과 이자율로 심사가 가능하며, 많은 선택지를 가질 수 있습니다. 또한, 일부 대출기관들에서는 A와 B를 동시에 운영하기도 하며 큰 은행에서도 본 은행에 기준에 맞지 않는 경우에 한해 B lender 쪽으로 직접 모기지 진행을 도와주기도 합니다. 본인이 모기지를 받기 힘든 상황이거나 혹은 불가능한 상황이라 판단되더라도 그에 맞는 상품이 존재할 수도 있으니 전문가와 상의 하셔서 좋은 방법을 찾는 것을 추천해드립니다.

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많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 콘도의 분양입니다. 또한 외곽지역보다는 도심에 살고 싶어 하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다. 한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 거쳐 만들어 지불 할 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다. 

하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요 되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.
우선, 위에서도 설명했듯 콘도 분양의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정 기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다. 다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 완공까지 몇 년의 시간 소요가 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다.

하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다. 따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다. 그 이유는 사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다.

그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy나 다른 주위 개발 비용 등이 구매자에게 전가 되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 이상 차이가 날 수 있습니다. 이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아닌 구매자들에게 전가합니다. 요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 최대 금액을 Cap(최대 지불 금액)을 씌워 놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정 되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 될 수도 있습니다. 

만약 콘도 분양 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST Rebate부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.
이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과가 되는데, 토론토 시의 경우,토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다.
예를 들어, 50만불의 콘도 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다.

또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $8,475(Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), 토론토가 아닌 Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버레지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 하지만 모기지를 받을 때, 대출기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다. 이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 추가 적인 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 하시길 바랍니다.

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