Q: 변동이자율과 고정이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?

A: 변동이자율과 고정이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지 않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정이자율을 선택하는 것이 좋습니다.

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 급여를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 1차 금융권에서는 최소 2년 이상 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다.

 하지만 2차 금융권에서는 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수 있습니다. 또한 회사를 옮기고 기존의 직업과 연관성이 있는 경우, 예외를 적용 받을 수도 있습니다.

Q: 변동 모기지인데 어떤 사람은 모기지 페이먼트가 계속 변하고 어떤 사람은 안변하는데 왜 그런건가요?

A: 변동이자율은 두 가지로 나눌 수 있는데 Variable rate과 Adjust rate이 있습니다. Variable rate은 Trigger rate이 될 때까지 페이먼트가 변하는 대신 상환기간이 늘어나게 되고, Adjust rate은 처음 시작한 상환 기간대로 이자가 변하게 되면 그에 맞춰서 페이먼트가 변하게 됩니다.

Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement(재무제표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다.

 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도보험(Mortgage Default insurance)를 구매해야 합니다.

 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.

Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안 되는 대출 승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.

Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다.

 하지만 보통, 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.

Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없을까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가 보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사기준을 가지고 승인 여부를 판단하기도 합니다.

 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.

Q: 신용점수가 좋지 않은 경우, 어떠한 방법이 있나요?

A: 대부분의 1차 금융권에서는 620-680점 이상의 신용점수를 요구합니다. 만약 신용 점수가 620점 미만이라면 2차 금융권에서 먼저 승인을 받은 뒤 시간을 두고 신용 점수 회복을 한 이후에 1차 금융권으로 옮기는 방법이 있습니다. (다음 호에 계속)

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