김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

라임트리 파이낸셜그룹

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지난 칼럼에 이어서 채권수익률과 주택담보대출 금리와의 관계에 대해 좀 더 살펴 보려고 합니다.

1. 모기지 고정금리가 채권수익률 보다 얼마나 높을까요?

일반적인 시장에서는 모기지 고정금리가 정부 채권수익률 보다 평균적으로 약 100~200 bps, 즉 1~2% 정도 높습니다. (1% = 100 bps)

은행은 자금 운영을 위해 현금이 필요하지만 다른 은행들과 투자를 위해 경쟁을 해야 합니다. 경쟁의 본질은 자금의 공급과 수요에 따라 금리와 가격을 조절하기 때문에, 이러한 경쟁은 모기지 고정금리가 얼마나 높아져야 하는지에 대해 제한을 둘 수밖에 없습니다.

2. Spread 관계에 영향을 미칠 수 있는 요인은 무엇일까요?

재정적으로 불확실한 요즘 시기에는 5년 만기 채권수익률과 5년 고정금리 간의 spread가 ‘감정 기복’ 또는 ‘기분 변화’를 겪게 만들 수 있습니다. 예를 들어, 2020년에는 COVID-19 팬데믹으로 캐나다 시장이 흔들리면서, 일부 은행들은 채권수익률이 하락함에도 불구하고 고정 모기지 금리를 일시적으로 인상하였습니다.(spread가 확대됨) 이는 대출자들이 팬데믹으로 인한 경기 침체와 그에 따른 채무 불이행을 우려했기 때문입니다.

또한, 5년 만기 채권 수익률은 채권 거래자들이 예상치 못한 높은 인플레이션 수치에 반응하여 갑작스럽게 급등할 수 있습니다. 예를 들어, 지난 6월 매우 높은 인플레이션 수치가 보고 되었을 대, 채권 수익률은 중앙은행의 추가 금리인상이 더 있을 것이라는 예상 하에 급격히 상승했으며, 이로 인해 spread가 압축되어 이후 고정금리가 인상되면서 전형적인 spread 관계가 재정립된 바 있습니다.

3. 중앙은행의 정책 금리는 채권수익률에 어떻게 영향을 미칠까요?

모든 것은 ‘예측’을 통해 이루어 집니다. 채권 거래자들은 주식 중개인들이 주식을 거래하듯이 채권을 거래 합니다. 즉, 잠재적 위험을 피하기 위해 미래의 변화를 예측하려고 합니다. 주식 중개인들은 기업의 긍정적 또는 부정적 발표를 예상하여 주식을 사고 팝니다.

반면, 채권 거래자들은 중앙은행의 금리 발표를 예상하고 정부 채권을 거래합니다. 예를 들어, 인플레이션 뉴스가 예상보다 나쁠 경우, 채권 거래자들은 중앙은행이 금리를 인상할 것이라고 예상하여 채권수익률을 올립니다.(인플레이션 억제가 중앙은행의 주요 목적입니다) 반대로, 인플레이션이 예상보다 낮게 나오면, 채권 거래자들은 기준금리 인하를 예상하여 채권 수익률을 낮춥니다. 따라서, 고정 모기지 금리는 채권 수익률 추세가 높아지거나 낮아지면서 중앙은행의 정책 금리에 간접적으로 영향을 받습니다.

4. 장기 채권 수익률은 어떨까요?

일반적인 시장 조건에서는 장기수익률이 단기수익률보다 높아서 미래에 대한 투자를 유도합니다. 만약, 채권 거래자들이 지금 인플레이션이 통제 불가능하다고 우려한다면, 단기 채권수익률이 상승하여 단기적으로 고정 모기지 금리가 상승하게 되겠지요.

높은 인플레이션을 억제하기 위해 중앙은행이 금리를 인상할 때의 위험은 무엇일까요? 바로 경기 침체(경제 수축)가 뒤따를 수 있다는 것입니다. 경기 침체 시, 중앙은행은 일반적으로 경제를 활성화 하기 위해 기준금리를 낮추려고 합니다. 따라서, 채권 거래자들이 경기 침체를 예상하면, 장기 채권수익률(예, 10년 만기)을 미래의 기준금리 인하를 예상하여 낮추게 됩니다.

5. 왜 5년 만기 채권 수익률을 주목해야 할까요, 4년이나 6년은 아닌가요?

또는 3년, 2년 등도 마찬가지 입니다. 은행은 다른 금리와 가격을 설정할 때 ‘표준’ 기간으로 5년을 사용하므로 단순함을 위해 5년 만기 채권 수익률을 주목합니다. 많은 주택담보대출 소유자들이 평균적으로 4년 동안만 ‘보유’하기 때문입니다. 여전히 많은 고객들이 필요 시 재융자나 모기지 전환 등으로 인해 계약 term이 끝나기 전에 재계약을 하고 있습니다. 이 경우 숨겨진 수수료나 높은 penalty가 부과될 수 있기 때문에 term 계약 시 이런 비용들을 줄이기 위해 모기지 전문가들은 고객의 금융 상황에 가장 알맞는 최상의 모기지 상품을 선택하는 것을 권장합니다.

6. 채권의 결론

채권은 지속적으로 거래가 됩니다. 이는 5년 고정 모기지 금리가 언제든지 변동할 수 있음을 의미합니다. 비록 고정금리가 채권수익률과 정확히 일치해서 움직이지는 않지만, spread 관계를 주시하면 고정금리가 어느 방향으로 향할지 판단하는데 도움이 될 수 있으며, 채권 수익률이 오르거나 내릴 때 은행이 금리를 조정하는 모습을 보면 약간의 설레임을 느낄 수 있습니다.

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